“我認(rèn)為，本次全國(guó)城市工作會(huì)議討論一些重要議題，事關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的根本。”前述接近住建部的人士向媒體表示。在他看來(lái)，城市人口規(guī)模、住房政策等議題，都將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)容量，發(fā)展空間等產(chǎn)生重要影響。
按照目前的工作安排，北京市正在進(jìn)行《北京市城市發(fā)展總體規(guī)劃》的修編工作。在此期間，北京市提出，到2020年將城市常住人口規(guī)�？刂圃诩s2300萬(wàn)人的總體規(guī)模。圍繞這一控制目標(biāo)，包括住房政策在內(nèi)的多項(xiàng)政策手段和工具已經(jīng)被綜合運(yùn)用。
2015年全國(guó)兩會(huì)期間，北京市副市長(zhǎng)李士祥在回應(yīng)有關(guān)“限購(gòu)”的問(wèn)題時(shí)表示，“限購(gòu)是永恒的”。而在此之前，北京市政府已經(jīng)將限購(gòu)政策納入北京基本住房政策體系。
3月30日，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)二套住房首付比例調(diào)整至不低于四成，以穩(wěn)定住房消費(fèi)。在此之后，北京、上海、廣州等城市松綁限購(gòu)的呼聲再起。經(jīng)濟(jì)學(xué)家魏杰在一次內(nèi)部講座上甚至曾提出，北京等特大城市可以嘗試解除現(xiàn)有的限購(gòu)措施。
“但是，限購(gòu)政策實(shí)際上是有控制人口意圖的，不能單純理解為房地產(chǎn)政策，如果此次全國(guó)城市工作會(huì)議上，仍然明確要對(duì)特大型城市人口規(guī)模進(jìn)行嚴(yán)格控制的話(huà)，那么限購(gòu)?fù)耆獬�，就不太可能�！鼻笆鼋咏〗ú康臋?quán)威人士表示。
不過(guò)，市場(chǎng)預(yù)期通過(guò)調(diào)整居住證門(mén)檻、社保連續(xù)繳費(fèi)和納稅記錄的審核方面，做出口徑調(diào)整，也可以達(dá)到釋放部分市場(chǎng)需求的作用。
那么會(huì)議將討論什么?其實(shí)11月10日開(kāi)過(guò)一次“中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議”，里面相當(dāng)一部分內(nèi)容，被媒體認(rèn)為跟“城市工作會(huì)議”相關(guān)。習(xí)主席在會(huì)上講的兩段話(huà)比較重要：
1、要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。
2、做好城市工作，首先要認(rèn)識(shí)、尊重、順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，端正城市發(fā)展指導(dǎo)思想。要推進(jìn)農(nóng)民工市民化，加快提高戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率。要增強(qiáng)城市宜居性，引導(dǎo)調(diào)控城市規(guī)模，優(yōu)化城市空間布局，加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。要改革完善城市規(guī)劃，改革規(guī)劃管理體制。要改革城市管理體制，理順各部門(mén)職責(zé)分工，提高城市管理水平，落實(shí)責(zé)任主體。要加強(qiáng)城市安全監(jiān)管，建立專(zhuān)業(yè)化、職業(yè)化的救災(zāi)救援隊(duì)伍。
第一段話(huà)，已經(jīng)被充分解讀過(guò)，被認(rèn)為是新一輪救市政策出臺(tái)的強(qiáng)烈信號(hào)。但對(duì)于第二段話(huà)，大家似乎都沒(méi)有太關(guān)注。這里面隱含了幾個(gè)意思：
第一，城鎮(zhèn)化會(huì)進(jìn)一步提速。其中戶(hù)籍改革將有大動(dòng)作，以提高“戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率”。估計(jì)除了少數(shù)核心城市，絕大多數(shù)城市落戶(hù)限制會(huì)放寬。這對(duì)于經(jīng)濟(jì)繁華地區(qū)的房地產(chǎn)，將構(gòu)成比較大的利好。
第二、“要增強(qiáng)城市宜居性，引導(dǎo)調(diào)控城市規(guī)�！边@兩句話(huà)意味，國(guó)家還是會(huì)力求城鎮(zhèn)化均衡發(fā)展，特大城市人口規(guī)模會(huì)繼續(xù)適當(dāng)控制。但由于城市間發(fā)展機(jī)遇的不均衡，中國(guó)城鎮(zhèn)化已經(jīng)失衡。國(guó)家對(duì)特大城市設(shè)立的戶(hù)籍門(mén)檻，作用日減。
第三，城市建設(shè)，特別是地下管網(wǎng)的補(bǔ)課，將會(huì)是一大課題。這將增加城市宜居性、抗災(zāi)能力，提升城市價(jià)值。
第四，城市管理體制可能會(huì)有所調(diào)整。
結(jié)論：
此次“城市工作會(huì)議”對(duì)房地產(chǎn)將構(gòu)成利好。在“增加城市宜居性”的要求下，“有權(quán)力的城市”(直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市)將獲得更多利好，城市價(jià)值率先得到提升。此外，隨著戶(hù)籍政策適當(dāng)放開(kāi)，城市之間必然爆發(fā)“人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)”，相當(dāng)一批城市會(huì)出臺(tái)購(gòu)房入戶(hù)的刺激政策。
這些信息你也應(yīng)該知道
2萬(wàn)億利好砸向樓市
20日，國(guó)務(wù)院法制辦在其官方網(wǎng)站上公布了《住房公積金管理?xiàng)l例(修訂送審稿)》，公開(kāi)征求意見(jiàn)。根據(jù)住建部的說(shuō)明，以及業(yè)內(nèi)人士的粗略推算，條例修訂后可望陸續(xù)釋放出大約2萬(wàn)億以上的資金，以支持中國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)!
我們先看一下，2萬(wàn)億是怎么推算出來(lái)的。
根據(jù)住建部提供的數(shù)字：截至2015年7月底，全國(guó)住房公積金繳存職工1.1億人，繳存總額8.31萬(wàn)億元，提取總額4.34萬(wàn)億元，繳存余額3.97萬(wàn)億元;累計(jì)向2300多萬(wàn)戶(hù)職工家庭發(fā)放個(gè)人住房貸款4.75萬(wàn)億元，貸款余額2.88萬(wàn)億元。
數(shù)字很多，很亂。沒(méi)關(guān)系，你只用記住兩個(gè)數(shù)字：3.97萬(wàn)億，這是積淀下來(lái)的資金;2.88萬(wàn)億，這是貸款余額。也就是說(shuō)，全國(guó)住房公積金賬上趴了3.97-2.88=1.09萬(wàn)億的閑置資金，貸出去的錢(qián)是2.88萬(wàn)億。
今年不買(mǎi)房就再等30年
多次降息降準(zhǔn)、公積金異地貸款、首套房最低首付比例下調(diào)……今年，樓市利好政策頻出。在這樣的情況下，有人在想也許房?jī)r(jià)還會(huì)降，猶豫要不要再等等。
對(duì)此，任志強(qiáng)在一次討論會(huì)上，狠狠地給猶豫不決的人潑了一盆冷水：“只要經(jīng)濟(jì)是增長(zhǎng)的，房地產(chǎn)肯定在持續(xù)增長(zhǎng)，2015年的房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲!若今年不買(mǎi)房，那就再等30年吧!”
任志強(qiáng)的邏輯是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不存在下行通道的問(wèn)題，即便是臺(tái)階調(diào)整，也不是下行通道，所以房地產(chǎn)也不會(huì)是下行通道。
一線城市邁入豪宅時(shí)代
近一年來(lái)，關(guān)于我國(guó)一線城市北京、上海、深圳“地王”頻現(xiàn)、房?jī)r(jià)飆升、豪宅扎堆入市等新聞不斷曝出。媒體就一線城市樓市發(fā)展情況進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，北京、上海、深圳樓市已邁入豪宅時(shí)代。我國(guó)香港二手房平均每平方米要賣(mài)10萬(wàn)港元，內(nèi)地一線城市房?jī)r(jià)，已在逐步追攆香港的路上。
一線城市地王已成普遍現(xiàn)象
北京：
北京明年"10萬(wàn)元+"樓盤(pán)或超50個(gè)，六環(huán)內(nèi)面臨全豪宅化。過(guò)去10年，豪宅是北京樓市的小眾市場(chǎng)，因?yàn)槭蹆r(jià)“10萬(wàn)元+”的項(xiàng)目并不多，供需還較為平衡。但2015年以來(lái)，扣除配建及競(jìng)建部分，成交地塊中純商住宅的實(shí)際樓面價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的住宅用地已經(jīng)有10宗之多，且遍布京城四方，未來(lái)六環(huán)以?xún)?nèi)全城“豪宅化”幾乎已成定局。
上海：
上海地王刷不停，千萬(wàn)級(jí)豪宅瘋狂銷(xiāo)售6000余套。據(jù)上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部數(shù)據(jù)顯示，截止到11月17日，上海2015年以來(lái)單價(jià)6萬(wàn)元以上的豪宅共成交6103套。成交總面積達(dá)114.18萬(wàn)平米，幾乎為過(guò)去兩年之和，火爆程度可以說(shuō)“亮瞎眼”。
深圳：
深圳舊改小區(qū)也能晉升頂級(jí)豪宅，未來(lái)或超香港。備受關(guān)注的一線城市房?jī)r(jià)最新數(shù)據(jù)近日出爐，數(shù)據(jù)顯示，10月北上廣深房?jī)r(jià)同比依然保持正增長(zhǎng)，其中漲幅最高的城市深圳，同比漲幅達(dá)到了40.5%。深圳經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，創(chuàng)造了一批新富階層，他們成為豪宅的買(mǎi)單者，一些港澳臺(tái)及海外人士也涌向深圳樓市。近期，深圳住宅舊改標(biāo)桿項(xiàng)目鹿丹村將蝶變成為深圳頂級(jí)豪宅之一，令社會(huì)嘩然。
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