辭 舊 篇
今年，我們對(duì)市場(chǎng)大勢(shì)做了一些預(yù)判，其中比較主要的觀點(diǎn)基本上都是得到印證的。
第一個(gè)預(yù)判：《縣城去庫(kù)存將成為絕唱》
這是一月中旬的微信文。
縣城的需求本就不多，正常情況下，每年只有幾千套新房銷售，主要滿足新婚人口、改善住房和進(jìn)城農(nóng)民的購(gòu)房需求。
經(jīng)歷了縣城去庫(kù)存和棚改貨幣化，樓市成交量大幅提升，透支了需求，非都市圈中小城鎮(zhèn)的新房市場(chǎng)將快速終結(jié)。
未來(lái)不會(huì)也不應(yīng)該再有政策刺激，這些縣城將在萎靡數(shù)年之后，再次回到常態(tài)化的供需平衡。
第二個(gè)預(yù)判：今年房地產(chǎn)大勢(shì)有三個(gè)關(guān)鍵詞：大穩(wěn)小亂、量平價(jià)穩(wěn)、零增長(zhǎng)區(qū)間。
一月底，我們認(rèn)為2018年，將是樓市大穩(wěn)小亂的一年。
“大穩(wěn)”是市場(chǎng)緩慢下行、不起不伏。
小亂是各地因城施策、一城多策、抑揚(yáng)不均，但沒(méi)有影響整體的樓市穩(wěn)定。
成交量將進(jìn)入零增長(zhǎng)區(qū)間，從1-11月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，商品房成交面積已經(jīng)進(jìn)入了± 3%的零增長(zhǎng)區(qū)間。
房?jī)r(jià)有升有降、整體趨穩(wěn)。
未來(lái)五年，住房市場(chǎng)就只有都市圈與非都市圈的兩個(gè)市場(chǎng)。其中，都市圈城市將繼續(xù)受控，非都市圈城市將逐漸降溫。
第三個(gè)預(yù)判：《莫輕言回歸一二線，細(xì)揣摩一城定一策》
很多大房企提出布局、回歸一二線城市。
不過(guò)，我們認(rèn)為一二線城市沒(méi)有增量、沒(méi)有漲價(jià)，固守在調(diào)控嚴(yán)厲的一二線城市是不可能獲得業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)的。
顯然，不下沉、甚至收縮三四線城市布局的房企，增長(zhǎng)放緩幾乎是必然的。
第四個(gè)預(yù)判：《50強(qiáng)將成為房企融資新門檻》
三月份，我把這篇文章發(fā)到微信群，有一位金融行業(yè)高管說(shuō)，金融機(jī)構(gòu)會(huì)看這個(gè)嗎?
時(shí)隔兩個(gè)月，他在群里又說(shuō)，現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)放款只看20強(qiáng)、30強(qiáng)房企了。
這個(gè)門檻已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。
第五個(gè)預(yù)判：《貿(mào)易戰(zhàn)這么快就偃旗息鼓了?有些人怕是要失望了》
這是4月1日愚人節(jié)的文章。
結(jié)果不用說(shuō)了，未來(lái)會(huì)怎樣?文中的觀點(diǎn)似乎依然是適用的。
第六個(gè)預(yù)判：《獨(dú)角獸回歸，聰明的韭菜不買賬》
這篇7月1號(hào)的文章有點(diǎn)跨界了，正值獨(dú)角獸扎堆上市之前，結(jié)果呢?
現(xiàn)在幾乎沒(méi)有人再提獨(dú)角獸了。
第七個(gè)預(yù)判：《海南建設(shè)自由港，房地產(chǎn)出局了?》
直到現(xiàn)在，我依然認(rèn)為海南的定位仍未厘清，產(chǎn)業(yè)定位不清晰，何談百萬(wàn)人才進(jìn)海南?
沒(méi)有人才引進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)然也無(wú)法成為政策選項(xiàng)和投資方向。
第八個(gè)預(yù)判：《樓市政策調(diào)整的時(shí)機(jī)來(lái)了嗎?》
我們連續(xù)在兩篇微信文中談到：“在一些城市，會(huì)有政策微調(diào)的可能”。
我們預(yù)計(jì)，明年住房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)回溫。
回溫不等于回暖，我們不會(huì)再回到過(guò)去火熱的盛夏了，當(dāng)然也沒(méi)有寒冬。
在《政策放松的邊界在哪里?》一文中，我們認(rèn)為：“政策松是大勢(shì)趨向，五限放松穩(wěn)扎穩(wěn)打”。已經(jīng)有城市開(kāi)始放松，放松的訴求目標(biāo)依然是穩(wěn)市場(chǎng)。
我們相信，房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨逆周期調(diào)節(jié)的時(shí)機(jī)，政策放松恰是逆周期調(diào)節(jié)的預(yù)調(diào)微調(diào)。
不過(guò)，“房住不炒”仍是長(zhǎng)期定位，放松不等于放開(kāi)，調(diào)控也不會(huì)退出。
我們一直堅(jiān)持以前瞻解析、用數(shù)據(jù)說(shuō)話、與身份無(wú)關(guān)的立場(chǎng)，讓邏輯分析和數(shù)據(jù)佐證觀點(diǎn)，這也是我們大部分的趨勢(shì)預(yù)判得以驗(yàn)證的關(guān)鍵所在。
既然是預(yù)判，不可能百分之百都對(duì)。
畢竟我們是凡人，如果能有60%以上的準(zhǔn)確率，我們就心滿意足了。
當(dāng)然，我們也有出現(xiàn)預(yù)判偏差的地方。
這些偏差也在提醒我們，盡可能保持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)难芯繎B(tài)度、盡可能減少偏差，為大家提供更加精準(zhǔn)的分析參考。
比如，上半年，我們預(yù)計(jì)在金融環(huán)境趨緊的大背景下，今年的土地購(gòu)置面積和新開(kāi)工面積都很難再超過(guò)去年。
而事實(shí)是，這兩項(xiàng)指標(biāo)全年還能保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)。
我們低估了補(bǔ)庫(kù)存導(dǎo)致的土地購(gòu)置和新開(kāi)工。
我們也低估了很多中小房企強(qiáng)大的慣性思維以及對(duì)于趨勢(shì)的誤判，它們?cè)谌?kù)存周期中采取了激進(jìn)的補(bǔ)庫(kù)存策略，它們未來(lái)很可能陷入難以自拔的困境。
迎 新 篇
明年怎么看呢?
這也是很多朋友非常關(guān)心的話題。
如果說(shuō)今年房地產(chǎn)大勢(shì)有三個(gè)關(guān)鍵詞：大穩(wěn)小亂、量平價(jià)穩(wěn)、零增長(zhǎng)區(qū)間。
明年的關(guān)鍵詞就是：橫盤時(shí)代。
從明年起，房地產(chǎn)將進(jìn)入橫盤時(shí)代。
所謂的橫盤，就像股市一樣，“無(wú)量無(wú)價(jià)”。
無(wú)量，指的是沒(méi)有增量，全年成交同比微量收縮。
盡管今年的土地成交面積和新開(kāi)工面積都有兩位數(shù)的增長(zhǎng)，但是，三四線城市棚改政策的調(diào)整，必然導(dǎo)致成交面積有所下降，即便是一二線城市增加供應(yīng)也無(wú)法抵消三四線城市銷量的下滑，明年住宅銷售面積大概率會(huì)進(jìn)入微縮的負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。
無(wú)價(jià)，指的是明年房?jī)r(jià)基本沒(méi)有增長(zhǎng)空間。
一方面，“房住不炒”和“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”抑制了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。
另一方面，從全球橫向來(lái)看，我們的房?jī)r(jià)已經(jīng)不低，未來(lái)幾年房?jī)r(jià)難言成長(zhǎng)性。
舉例來(lái)說(shuō)，上海房?jī)r(jià)與美國(guó)最貴地區(qū)舊金山的房?jī)r(jià)已經(jīng)基本相當(dāng)，我們一些三四線城市1萬(wàn)元/平米的房?jī)r(jià)，與美國(guó)小城市20-30萬(wàn)美元的房?jī)r(jià)相比差距也不大，但我們的產(chǎn)品類型、使用面積、產(chǎn)權(quán)期限都無(wú)法與之相比，這也意味著，除了房?jī)r(jià)仍在低位的城市，其它城市的房?jī)r(jià)也很難再有上漲空間了。
最近的中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都釋放出危機(jī)憂患意識(shí)和穩(wěn)中求進(jìn)信號(hào)，未來(lái)寬松政策的托底意愿不會(huì)改變，督促落實(shí)2020年1億人落戶目標(biāo)，以及4億人口的中產(chǎn)階級(jí)的改善需求，都將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
從剛剛召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議內(nèi)容來(lái)看，住建部部署了2019年房地產(chǎn)五大任務(wù)，也貫徹了穩(wěn)定是第一要?jiǎng)?wù)的政策訴求：
第一項(xiàng)任務(wù)是“以穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。
穩(wěn)地價(jià)既能夠穩(wěn)定地方財(cái)政，也能夠支撐穩(wěn)房?jī)r(jià)，更可以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。這與房?jī)r(jià)橫盤的邏輯一脈相承。
第二項(xiàng)任務(wù)是“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，確保市場(chǎng)穩(wěn)定”。
可見(jiàn)，市場(chǎng)穩(wěn)定是政策追求的主要目標(biāo)，也意味著成交量大概率橫盤。
第三項(xiàng)任務(wù)是“支持人口流入量大的一線、二線城市和其他熱點(diǎn)城市，降低準(zhǔn)入門檻，增加公租房有效供應(yīng)，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房”。
事實(shí)上，原本供不應(yīng)求的城市通過(guò)調(diào)控抑制了需求，體現(xiàn)出供求之間虛弱的平衡，但這是難以長(zhǎng)期持續(xù)的，因此，降低準(zhǔn)入門檻，意味著需要增加土地供應(yīng)，增加供應(yīng)有助于穩(wěn)定市場(chǎng)。
第四項(xiàng)任務(wù)是“繼續(xù)推進(jìn)棚戶區(qū)改造，嚴(yán)格把握棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn)，確保按時(shí)保質(zhì)保量完成全年任務(wù)”。
可見(jiàn)如我們所說(shuō)，棚改三年計(jì)劃還是會(huì)如期執(zhí)行的。
第五項(xiàng)任務(wù)是“補(bǔ)齊租賃住房短板”。
未來(lái)租賃住房多了，也意味著可售住房少了，住房自有率還會(huì)進(jìn)一步下降，換言之，超大特大城市還是有很多人難以滿足購(gòu)房愿望，需求將長(zhǎng)期存在。
當(dāng)然，過(guò)去的樓市周期論將不再成立，這也是我們一再?gòu)?qiáng)調(diào)的觀點(diǎn)。
房企怎么辦?
我們?cè)诒驹鲁跆岢觯骸斗科蠼Y(jié)構(gòu)化調(diào)整趨勢(shì)：降負(fù)、減速、提質(zhì)、增效》，明年很快就要到了，我們相信這一觀點(diǎn)也會(huì)再次得到印證。
新的一年，新的開(kāi)始，我們也希望能給大家一些更接地氣的方法論和實(shí)操性的策略，有助于大家更好地理解政策、把握大勢(shì)、應(yīng)對(duì)環(huán)境的快速變化。
新的一年，更希望我們的國(guó)家、企業(yè)、職業(yè)經(jīng)理人們都能夠四平八穩(wěn)、穩(wěn)中求進(jìn)。
借此機(jī)會(huì)，祝大家新年快樂(lè)。
