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在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，外墻飾面工程是設(shè)計(jì)和成本協(xié)同管理的重點(diǎn)，其重要性體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：在外立面工程中工程量最大、成本敏感;直接影響建筑物的品質(zhì)，最容易受到外界破壞;所涉及的材質(zhì)品種繁多，成本差異大。
本篇從設(shè)計(jì)管理的視角出發(fā)，分別從建筑方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段，來(lái)介紹影響成本的技術(shù)要素，并以案例和成本數(shù)據(jù)分析其經(jīng)濟(jì)性。
方案階段
三控：建筑風(fēng)格、體型系數(shù)、立面選材
1、根據(jù)樓盤定位，控制建筑風(fēng)格
建筑風(fēng)格是建筑物外貌的重要特征，不同的風(fēng)格有著不同的成本投入。
不同的建筑風(fēng)格，需要不同的外立面效果裝飾，造型較為復(fù)雜、夸張的法式和英式風(fēng)格建筑，其外立面裝飾面積比現(xiàn)代主義和ARTDECO風(fēng)格多，新古典和地中海風(fēng)格介于中間。
為了對(duì)不同建筑風(fēng)格的外裝飾進(jìn)行數(shù)據(jù)量化，我們引入“外立面率”(有的開(kāi)發(fā)商也稱為墻地比)，百度百科的解釋為“外立面率指扣除門窗洞后外立面裝飾面積與地上計(jì)容面積比率”。
一般情況下，建筑的外立面率越高，其成本越高，樓盤的檔次也越高。根據(jù)標(biāo)桿企業(yè)的工程經(jīng)驗(yàn)，外立面率控制如下：
案例1：我司開(kāi)發(fā)的兩個(gè)樓盤，一個(gè)剛需住宅類項(xiàng)目A(ARTDECO風(fēng)格)和一個(gè)改善類住宅類項(xiàng)目B(法式風(fēng)格)，其代表性立面和墻身圖參下圖所示：
項(xiàng)目A的外立面率為1.2，項(xiàng)目B的外立面率為1.35，以地上面積10,000㎡來(lái)計(jì)，項(xiàng)目A總外飾面面積為12,000㎡，項(xiàng)目B總外飾面面積為13,500㎡，兩個(gè)項(xiàng)目的外飾面差值為1500㎡，如果兩個(gè)項(xiàng)目選用同一種外墻材料時(shí)，其成本增量為1500/12000=12.5%。
Tips：外墻的風(fēng)格應(yīng)符合樓盤的整體定位，樓盤檔次越高其建筑風(fēng)格越復(fù)雜，也就是外立面率越高，成本也越高。
2、控制體型系數(shù)
在我的文章《設(shè)計(jì)與成本的協(xié)同管理 | 保溫工程成本總結(jié)(一)》 中就指出，體型系數(shù)對(duì)節(jié)能工程的重要作用，體型系數(shù)在外墻飾面工程的設(shè)計(jì)和成本管理中依然發(fā)揮著重要的作用。
下面以測(cè)算模型來(lái)分析體型系數(shù)的影響。
案例2：模型假定條件為高層剪力墻住宅為例(25層，建筑高度75米)，假定外窗面積占外墻面積的20%，以結(jié)構(gòu)最大伸縮縫(適當(dāng)放大到50米)和平面限值作為控制指標(biāo)(此時(shí)我們控制最大尺寸限值5)，探討最簡(jiǎn)單的長(zhǎng)方形平面布局體型系數(shù)對(duì)外墻面積的影響：
摘自《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》(JGJ3-2010) 根據(jù)上述假定模型，我們分析了各種情況下的體型系數(shù)：
Tips：按以上測(cè)算，可以得到下面三個(gè)推論
(1)體型系數(shù)與建筑平面長(zhǎng)寬比的關(guān)系。當(dāng)建筑物的平面長(zhǎng)度等于寬度時(shí)，此時(shí)體型系數(shù)最大，長(zhǎng)寬比接近結(jié)構(gòu)限值時(shí)，此時(shí)體型系數(shù)最小，每平米建筑面積中外墻涂飾的面積最少，此時(shí)成本最省。
(2)體型系數(shù)的增加與外表面面積的關(guān)系。根據(jù)上表測(cè)算，體型系數(shù)每?jī)粼黾?.01(注意不是1%的增加率)，其每平米建筑面積增加0.03~0.04平米的外表面積。
(3)體型系數(shù)與建筑節(jié)能、外立面裝飾面積的關(guān)系。建筑物的體型系數(shù)不僅反映了建筑物節(jié)能保溫，還側(cè)面反映了建筑物的外墻保溫、外飾面積大小，當(dāng)建筑物的體型系數(shù)接近規(guī)范限值時(shí)，此時(shí)的建筑物不僅能耗最低，且外飾面積最小。以山東省75節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)(《山東省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為例》(DB375026-2014))，參下圖所示：
案例3：我們以山東省高層住宅為例，25層高層住宅地上面積9720㎡，兩種方案均采用真石漆，價(jià)格120元/㎡。
方案1：體型系數(shù)控制在0.26(節(jié)能直接判定)
方案2：體型系數(shù)控制在0.39(節(jié)能權(quán)衡判斷)
根據(jù)測(cè)算，方案2比方案1每平面積增加的外墻涂飾面積為：(0.39-0.26)/0.01*(0.03~0.04)=0.39㎡~0.52㎡，每平米建筑面積增加的外墻涂飾成本=(0.39~0.52)*120=46.8~62.4元/㎡，外墻涂料成本增量約為39%~52%，其成本增量非常驚人，所以說(shuō)體型系數(shù)較小的建筑，不僅節(jié)能效果好，外墻保溫和外飾面的成本更是節(jié)省。
3、根據(jù)項(xiàng)目定位，控制立面選材和比例
目前市面上比較常用的外立面材質(zhì)及相應(yīng)的估價(jià)，可以歸納如下：
立面材料極其豐富，且價(jià)格變化較大，針對(duì)樓盤的定位及售價(jià)合理的選擇材料，對(duì)成本的影響很大，建議:
• 剛需樓盤：以價(jià)格因素考慮外墻立面材質(zhì);
• 首改樓盤：從價(jià)格和品質(zhì)上考慮外墻材質(zhì)，可適當(dāng)提高外墻材質(zhì)(比例要小);
• 再改(輕奢侈)型樓盤：從價(jià)格和品質(zhì)上考慮外墻材質(zhì)，適當(dāng)提高外墻材質(zhì)(比例適中);
• 豪宅樓盤：以競(jìng)品樓盤作為參考。
案例4：以25層高層住宅為例，地上建面9,720㎡，其中：大堂部分80㎡，兩層基座850㎡，其余約8,790㎡;外墻面積約12,145㎡，其中：大堂95㎡，基座 1,050㎡，其余11,000㎡。我們以不同方案測(cè)算：
tips：根據(jù)項(xiàng)目定位合理的選擇控制外墻立面的材質(zhì)和比例，減少成本的波動(dòng);推行適合本公司的立面標(biāo)準(zhǔn)化，為集團(tuán)化采購(gòu)提供條件，有助于降低成本。
下圖恒大集團(tuán)立面標(biāo)準(zhǔn)化樣式：
小結(jié)：
在方案階段控制建安成本是成本管理的重中之重，對(duì)外墻飾面工程而言，主要體現(xiàn)在以下三控原則的實(shí)施上：合理選擇樓盤的建筑風(fēng)格;控制體型系數(shù);控制立面選材和比例。
施工圖設(shè)計(jì)階段
在技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理的條件下，精細(xì)化設(shè)計(jì)
施工圖階段的要點(diǎn)在于方案階段三控“建筑風(fēng)格、體型系數(shù)、材料選配”的基礎(chǔ)上進(jìn)行精細(xì)化的設(shè)計(jì)，減少無(wú)效成本。
1、按立面主次程度選材
建筑立面（詞條“建筑立面”由行業(yè)大百科提供）材質(zhì)極其豐富且可挑選空間非常大，同一種效果的外墻立面可以用多種材質(zhì)實(shí)現(xiàn)，比如多彩漆可以實(shí)現(xiàn)光面石材效果，真石漆可以實(shí)現(xiàn)毛面石材效果，質(zhì)感漆可以實(shí)現(xiàn)仿磚效果，氟碳漆（詞條“氟碳漆”由行業(yè)大百科提供）可以實(shí)現(xiàn)鋁板（詞條“鋁板”由行業(yè)大百科提供）的觀感等等。基于性價(jià)比，可以通過(guò)不同材質(zhì)組合來(lái)實(shí)現(xiàn)建筑立面的多樣化。
案例5：我們以某地區(qū)中檔樓盤為例，基座兩層為石材干掛(單層建筑面積390㎡)，以上為多彩石涂料（詞條“涂料”由行業(yè)大百科提供），其中樓盤北向?yàn)樾^(qū)的主立面、南向?yàn)樾^(qū)的主立面，東西立面為次要立面。
基座兩層外墻展開(kāi)面積約950㎡(其中南北向約670㎡，東西向約280㎡)，原設(shè)計(jì)立面均采用石材干掛體系(干掛石材（詞條“干掛石材”由行業(yè)大百科提供）25mm，主次龍骨)，單價(jià)800元/㎡，總價(jià)約760,000元。
現(xiàn)根據(jù)立面的主次程度，將東西立面改為超薄石材一體板(石材飾面12mm，背栓固定)，由于一體板能夠大幅度減輕自重，其固定方式省去了主次龍骨，其單價(jià)為450元/㎡，優(yōu)化后總價(jià)為662,000元，其優(yōu)化成本98,000元，成本比原方案降低13%。
tips：方案階段控制建筑整體的立面選材比例，施工圖階段依然可以根據(jù)立面的重要程度進(jìn)一步的優(yōu)化，在保證整體效果的前提下，其成本節(jié)約依然可觀。
2、按立面可視化程度選材
按視覺(jué)感受來(lái)細(xì)分，建筑立面可以分為可視化立面和非可視立面，建筑的選材宜應(yīng)根據(jù)建筑立面的可視化程度選材，減少非可視化立面的材質(zhì)成本。
案例6：如下空調(diào)板位置均被空調(diào)格柵遮蔽，其可展示的效果極其有限，此處非可視的部位均可以采用成本最為節(jié)省的外墻彈性涂料作法。
tips：立面中非可視部位分散且面積不集中，這部分的飾面更應(yīng)該進(jìn)行精細(xì)化的設(shè)計(jì)，避免無(wú)效的成本浪費(fèi)。
小結(jié)：
施工圖設(shè)計(jì)階段中，應(yīng)重視精細(xì)化的設(shè)計(jì)，正確區(qū)分立面的重要性程度，優(yōu)化各分區(qū)的立面材質(zhì);重視非可視部位，減少無(wú)效成本。
總結(jié)
外墻飾面是建筑設(shè)計(jì)的“點(diǎn)睛之筆”，是整個(gè)建筑物的“皮膚”，是建筑風(fēng)格的關(guān)鍵元素。在方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)階段中重視和前置外飾面工程的設(shè)計(jì)方案，提高性價(jià)比，有利于實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)與成本管理協(xié)同目標(biāo)。
在方案階段做好“三控”：控建筑風(fēng)格，風(fēng)格越復(fù)雜，成本也越高;控體型系數(shù)，體型系數(shù)越大，成本越高;控外墻選材和比例，綜合考慮價(jià)格和品質(zhì)，選擇最優(yōu)方案。
在施工圖設(shè)計(jì)階段主要是跟進(jìn)上述“三控”內(nèi)容的精細(xì)化設(shè)計(jì)，包括進(jìn)一步優(yōu)化外飾面選材比例、進(jìn)行不同材質(zhì)組合;根據(jù)建筑立面的可視化程度選材，減少非可視化立面的材質(zhì)成本來(lái)合理控制。
內(nèi)容轉(zhuǎn)自《地產(chǎn)成本圈》，文章系該平臺(tái)作者原創(chuàng)，特別鳴謝!
