中國能否破解“勞倫斯魔咒”?
“興建摩天大樓一般始于容易獲得大量資金的狂熱期，但通常都最終陷入衰退”
記者了解到，一般30層以下的高層建筑的建筑成本是每平方米兩三千元，但摩天大樓的建筑(152米以上)成本最低也在5000元/平方米左右，造價高的將達(dá)到1萬元/平方米，甚至更高。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，確保真正安全，意味著資金的大手筆投入，沒有資金就無法保證最好的設(shè)施。但大投入也意味著，摩天大樓的設(shè)計、設(shè)備、建筑、監(jiān)理等成本比一般的建筑要高很多，進(jìn)而決定日后的運(yùn)營、維護(hù)壓力比較大。
摩天大樓就是用金錢堆出來的。
因此，建設(shè)摩天大樓極為考驗(yàn)開發(fā)商的資金實(shí)力。一般而言，一棟摩天大樓的建設(shè)資金都在數(shù)十億元，這一數(shù)字還是比較考驗(yàn)開發(fā)商實(shí)力的。對于開發(fā)商而言，建設(shè)摩天大樓的資金總體看要么來自自有資金，要么是借貸，要么采取二者組合的方式。目前已建成的北京國貿(mào)三期就是采用了組合的方式，其融資方式是通過公司自有資金、已發(fā)行的人民幣10億元公司債券，以及中國建設(shè)銀行提供的近30 億元人民幣長期貸款。
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但并不是所有開發(fā)商都能解決資金難題。在邯鄲融通國際項(xiàng)目，當(dāng)記者表示有購買意向時，銷售人員說，這個項(xiàng)目目前還未正式開盤，因?yàn)闆]有拿到銷售許可證，不過客戶可以與項(xiàng)目方簽一個融資協(xié)議，即客戶可以交5萬元錢，一年后開發(fā)商返利5000元，年利潤高達(dá)10%，正式開盤時還可以提前通知客戶。
銷售人員透露，由于目前資金實(shí)力有限，所以用售樓的名義融資�！爸灰覀冺�(xiàng)目開始銷售了，很快就可以還融資的錢�！�
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銷售人員說的“融資”，即開發(fā)商和投資人簽訂一個回購合同，開發(fā)商將一定面積的房產(chǎn)抵押給投資人，開發(fā)商到期以還本付息的方式將抵押的房產(chǎn)回購。
當(dāng)記者表達(dá)了這是否涉及非法集資的疑問時，銷售人員表示不太清楚。
在銷售現(xiàn)場，記者并未看到相關(guān)部門對于該項(xiàng)目融資行為的審批。相反，近期住建部在集中打擊一些“利用房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行非法集資”活動。
住建部2013年11月底指出，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)非法集資，主要有以下三種模式：一是以分割銷售商鋪并承諾售后包租的形式非法集資。二是以預(yù)售房屋的形式非法集資。三是利用房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行非法集資。具體手段是：房地產(chǎn)企業(yè)自己或者是通過中介公司向社會公眾融資，承諾給予遠(yuǎn)高于銀行同期利率的高額利息，有的還以一定的資產(chǎn)作為抵押。在支付方式上，通常是先付給集資人利息，到期后再還本金。
“這肯定是違規(guī)操作，很多摩天大樓都是這么操作，又不是我們一家�！� 融通國際項(xiàng)目銷售人員告訴記者。
如此看來，各地建摩天大樓并不都是“不差錢”，相反，而有些是“很差錢”。而且，即便是大樓如愿建起來了，運(yùn)營、賺錢是更大的問題。畢竟，資本要追求回報。
第一太平戴維斯北京區(qū)域研究及顧問部主管王瓊告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，目前，有一些摩天大樓屬于持有出租，有一些是出售。對于一線城市的摩天大樓而言，其主要風(fēng)險來自于市場，因?yàn)槭袌鲎赓U狀況會隨著經(jīng)濟(jì)周期的波動而波動。另外，一線城市的運(yùn)營成本、建筑成本更高，資金平衡難度更大。
戴德梁行華北區(qū)研究部主管魏東向記者表示，想成功運(yùn)營摩天大樓并非一件易事。摩天大樓的生存狀況主要取決于三個因素，一是產(chǎn)品業(yè)態(tài)，二是一個城市的商業(yè)水平，三是一個城市高端寫字樓的供求關(guān)系。而從根本上來看，還是取決于一個國家、地區(qū)乃至全球的經(jīng)濟(jì)形勢。
以北京國貿(mào)三期為例，該項(xiàng)目租售人員告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，其租金能達(dá)到每平方米每月800元，但這與北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、市場容量和供應(yīng)狀況密切相關(guān)。
而對于全國各地，尤其是很多三四線城市都在上馬的摩天大樓，嚴(yán)躍進(jìn)直言，這些摩天大樓能否安全脫手，存在極大的疑問�！霸谌木�城市，僅僅摩天大樓的建筑成本，很可能比周邊的房價要高�！�
有觀察人士指出，邯鄲市國際文化創(chuàng)意大廈周邊房價只有不到5000元/平方米，而如果在該地建設(shè)338米高的高樓，僅僅是建筑成本這一項(xiàng)，就要比周邊房價高，如果加上融資成本、營銷成本，其建造成本將很可能達(dá)到周邊房價的1.5倍甚至是2倍。成本高，銷售價格自然高，這個項(xiàng)目即使建設(shè)起來了，有人買嗎?
摩天大樓自身的建造、運(yùn)營困難還只是危機(jī)的一個層面，更深層的問題是，隨著這波摩天大樓的建設(shè)熱潮，我國是否會陷入“勞倫斯魔咒”?
經(jīng)濟(jì)學(xué)家安德魯·勞倫斯十余年前將世界上那些最高的摩天大樓的建設(shè)與多場經(jīng)濟(jì)危機(jī)做了關(guān)聯(lián)研究：紐約帝國大廈和克萊斯勒大廈的落成揭開了20世紀(jì)30年代大蕭條的序幕;紐約世貿(mào)雙塔成為1973年石油危機(jī)的前奏;馬來西亞吉隆坡的國營石油公司雙子塔建成之后，也發(fā)生了1997年亞洲金融危機(jī)。最近一次，則是“世界第一高樓”哈利法塔，這座高樓于2009年末完工時，正趕上迪拜債務(wù)危機(jī)。
勞倫斯表示，興建摩天大樓和其他類型高層建筑一般始于容易獲得大量資金的狂熱期，但通常都“最終陷入衰退”，這即是“勞倫斯魔咒”。
有分析人士表示，近幾年中國各地大建“第一高樓”，的確是處于容易獲得大量資金的時期。但很顯然，未來幾年，能夠投入的資金不會像以前那么多了。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，一旦摩天大樓真正遭遇資金難題和運(yùn)營困境，其命運(yùn)將難以逃脫最終毀滅的軌跡，拔地而起未久便掉進(jìn)陷阱里：先是賣了一部分賣不動了，繼而停工，然后長時間爛尾，最終建筑質(zhì)量也會出現(xiàn)問題。
也有專家指出，“勞倫斯魔咒”的說法，如同城市研究領(lǐng)域里的很多概念一樣，都是建立在經(jīng)驗(yàn)主義的基礎(chǔ)之上，不一定必然出現(xiàn)，也不一定現(xiàn)在就出現(xiàn)。摩天大樓并不是預(yù)測經(jīng)濟(jì)是否衰退的唯一指標(biāo)、準(zhǔn)確指標(biāo)，使用效率和負(fù)債率才是真正的問題。
對此，張玉良表示：“放到全球去看，并不是說造了高樓，經(jīng)濟(jì)就下來了。從根本上看，還是取決于中國的經(jīng)濟(jì)，中國經(jīng)濟(jì)未來會有很大的增長，尤其是十八屆三中全會提出了深化改革的方向和具體思路，這將形成經(jīng)濟(jì)的持續(xù)利好�！�
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